权力还是市场，谁在操控房价？
核心观点：
1、政策是计划经济，需求是市场经济。
2、一手房是计划经济，二手房是市场经济。
3、政策决定上涨下跌，需求决定幅度大小。
2017年，是我国房地产业发展20年来最具里程碑意义的一年，不论是中央一系列调控政策的颁布，还是房价暴涨之后的速冻，不论是住房性质的顶层设计，还是全国楼市的冷热不均，这一年都将被载入史册，因为这一年将是楼市走势的分水岭。也正因为如此，可以让我们更加清晰的看透楼市的本质以及今后的发展趋势。
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经济体制下的房地产市场
改革开放以来，我国的经济体制逐步由计划经济向市场经济转型。98年房改之后，房地产市场从计划经济的福利房分配转变为市场经济的商品房购买。但是，到目前为止，可以说我国的房地产市场还处在半计划经济半市场经济的阶段。
权力即政策。众所周知，目前我们的体制是：one person 说了算的对上负责制。政策的制定和执行是站队问题，不是经济问题。政绩和能力的体现是服从问题，不是经济问题。所以就会导致，房地产市场越调越涨，越涨越调，这其实就是没有充分重视和利用经济规律导致的社会问题。
土地拍卖、开盘限价、限购、限售、限贷就是运用行政手段调控的计划经济，而百姓的刚性需求、改善需求就是切切实实的市场经济。不尊重、不正视市场需求的行政手段必将遭受社会的强烈反弹，并为此付出沉重的代价。所以，我们是社会主义市场经济体制，一半的计划经济，一半的市场经济。北上广深市场经济比重较大，其它城市计划经济比重较大。
一手房是计划经济，二手房是市场经济
从我国房地产的整个产业链来看，一手房从土地供应的多少、住宅用地的比例，商品房还是租赁房、拍
44 34048 44 15263 0 0 2362 0 0:00:14 0:00:06 0:00:08 3004哪家企业中标、土地价格高低，到开盘时间、开盘价格，全部由行政手段完全掌控，所以开发商的利润、规模和存亡都完全依靠政策，而不是市场。
比如，2017年11月15日，南京河西10盘开盘抢房。2017年12月9日发生在上海宝山区招商中环华府的老业主拉横幅示威。这两起典型的事件都是由政府限价直接导致的。在限价期内，资金链宽松的开发商可以选择不开盘，博取今后房价上涨的概率，而资金紧张又被银行讨债的房企只能低价贱卖。熬不过这个冬天的，就只能怪自己不是央企国企，没有深厚的背景。以下是业内人士根据上海目前的限价政策预估的几个地王的开盘价格，当年的地王现在都是热锅上的蚂蚁。
相反的，二手房交易则更接近于市场经济，更能客观的反应出市场的供需矛盾。因为，二手房的交易主体是个人与个人，ZF能调控的仅限于购买套数、贷款成数和交易税费等，只能从外部环境上给予调控和引导，而不能完全限制和制止。所以，经济支撑，产业基础和人口规模才是二手房市场是否健康快速发展的保证。学区房的附加属性、顶豪的地段不可复制性、老破小的配套完备性、刚需改善的迫切性都赋予了二手房不可比拟的优越性。正因为如此，二手房的价格和交易量才更能体现该地区的综合配套和可持续发展，是这个地区房地产市场成熟与否的唯一标志。北京上海的二手房交易量已经大大超过了一手房，也就是这个原因。如下图：
货币政策、宏观调控政策完全可以左右房价的上涨和下跌，而且可以说具有决定性的作用。从10来年的房价走势可以清晰的看出：房价暴涨必定在宽松鼓励政策之后发生:
2009年初房价暴涨之前：
政策利好：2008年9月15日开始，受美国次贷危机影响，央行4次降准、5次降息，中央“10月22日新政”推出。11月5日中央会议四万亿政策出台。
2013年初房价暴涨之前：
政策利好：2012年，央行2次降准，2次降息，全国33个主要城市调控政策松动。上海、北京放宽普通住房标准，变相减免交易税费。
2015年年中房价暴涨之前：
政策利好：2014年底至2015年，央行5次降准、6次降息。中央为鼓励“去库存”，2014年推出9·30新政，2015年推出3·30新政。
而此轮房价下跌也是从调控政策出台开始。从2016年3·25沪深新政开始，随着9·30京津新政、国庆20城新政、12月中央“房住不炒”出台、2017年全国重点城市限购、限售、限贷、限价，房价滞涨下跌从一线城市开始向二三四线城市蔓延，这轮房地产盛宴就此结束。
政策虽然能够决定房价的涨与跌，但是，真正能够影响涨多少和跌多少的却是需求。换言之，就是需求越大的城市，房地产市场越成熟的城市，去化周期越短，涨幅越大，跌幅越小，比如一二线城市；而需求量小的城市，去化周期越长，涨幅越小，跌幅越大，比如，三四线城市。本轮调整中的燕郊跌幅最大，还有几年前的鄂尔多斯崩盘，就是这个原因。以下这幅图能清晰的看出涨幅最大的始终是一线城市。
综上所述，目前我国的房地产市场还是带有浓重计划经济味道的所谓市场经济，不能用国外单纯的经济规律和教条主义来分析我国的房地产行业。尤其一手房是典型的政治产物，是ZF意志的集中体现，最滑稽的就是新城，空城，新区。而二手房市场更能准确反应出一个城市的房地产业健康状况。只有投资房地产相对健康的城市，您才能获得更大的涨幅和保值升值空间。
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房地产今后的发展趋势
从石九大报告的“房住不炒”和此前中央政治局会议指出：“2018年要加快住房制度改革和长效机制建设”，可以看出：今后我国的房地产发展必定是逐渐建立起一整套行之有效、合理合法的住房制度，从而取代现在的土拍、限购、限售、限贷等一系列短期行政手段，确保房地产市场的合理发展和健康发展，逐步摆脱以前的头疼医头，脚疼医脚的短视、主观的粗暴干预手段。
权力至上的政策干预也会逐步减少，慢慢退出历史舞台。少干预、不干预，或者在发生经济危机时再干预，这将是常态。计划经济渐渐的转向真正的市场经济，这也是我们ZF希望看到的良性发展的房地产市场。长效机制的最终目的就是如此。所以从长期看，房地产市场必然是受需求影响的，房价必然是由需求决定的。
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房 产 投 资 建 议
1、顺应时代发展。目前，政策就是房价涨跌的唯一晴雨表。在ZF鼓励购房时出手，在限制购房时收手。学会随波逐流，顺应浪潮才能漂的更远，逆流而上注定死的很惨。
2、房产长期投资的价值由市场需求决定。随着长效机制的出台、行政干预手段的退出，市场需求才是房价的决定因素。伴随着未来20年城市化的进城，产业基础雄厚、人口规模大、增量大的城市才具有长期投资价值。
最后再次感谢大家对我的支持，你们的鼓励和肯定是我这么久来坚持自己原创的最大动力。虽然写作真心不易，但是能给大家分享我的房产经验和观点，提供给大家最客观真实的投资心得，我也会有很大的成就感。也劳烦大家分享我的文章给更多需要帮助的人，谢谢！
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